Tajima 
「土地を売却した際に確定申告は必要なのか」と疑問に思う人もいるでしょう。また「税金はどのくらいかかるのか」といった不安を持つ人もいるかもしれません。
今回は、土地を売却した際の確定申告要否や申告時に必要な書類、申告の流れについて解説します。
土地を売却したら確定申告は必要？
土地を売却した際の確定申告について、必要なケースと不要なケースに分けて説明します。
確定申告が必要なケース
確定申告が必要になるのは、次のケースです。
- 譲渡所得が発生する場合
- 特別控除の適用を受ける場合
譲渡所得が発生するかどうかは、次の計算式で求められます。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得金額
【例】
土地を4,000万円で売却
取得費3,000万円
譲渡費用 200万円
4,000万円－（3,000万円＋200万円）＝800万円
よって、譲渡所得金額は800万円となり、原則として確定申告が必要になります。
なお、一定の場合に特別控除の適用が可能な場合があります。マイホームを売ったときの3,000万円控除や収用の場合の5,000万円控除などです。
特別控除を適用する際には確定申告が必要です。土地売却に関する特例に関しては後述します。
確定申告が不要なケース
土地を売却して損失が発生した場合には、原則として確定申告は不要です。ただし、損失が発生した際の特例を適用するケースでは確定申告が必要になります。
確定申告に必要な書類
確定申告時に必要な書類は次のとおりです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 取得費や譲渡費用がわかるもの
確定申告書
確定申告の際、確定申告書が必要です。申告書には第一表から第四表がありますが、土地を売ったときの申告では第三表までを使用します。
申告書の用紙は、税務署で入手できます。また、国税庁のホームページから様式をダウンロードすることも可能です。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得金額の計算をするのに使用します。確定申告書同様に税務署でもインターネット上でも入手可能です。
内訳書には、売却した土地の所在地や売却金額、取得費、譲渡費用などを記載します。
売買契約書の写し
購入時と売却時の両方にかかる売買契約書の写しが必要になります。購入時の価額や売却時の価額、譲渡費用などが譲渡所得を計算する際に必須となるためです。
契約書は大切に保管しておきましょう。もし手元にない場合は、一度不動産会社に相談することをおすすめします。
登記事項証明書
登記事項証明書は、売却した土地を管轄する法務局で入手できます。オンライン申請も可能です。
交付請求の際に一定の手数料がかかります。オンライン申請の方が、法務局に出向いて入手するより手数料が安く済みます。
参照：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
取得費や譲渡費用がわかるもの
取得費や譲渡費用がわかる領収書や請求書なども必要になります。取得費とは、売却した土地を購入した際の代金やその購入にかかった手数料などのことをいいます。また、譲渡費用とは、土地を売却したときにかかった費用のことで、仲介手数料や土地の測量費などのことをいいます。
詳細は後述しますので、そちらをご確認ください。
土地を売却した際の確定申告の流れ
確定申告に必要な基本的な書類を解説したところで、ここからは確定申告の流れについてお伝えします。確定申告の提出期間は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日です。
確定申告に必要な書類を準備する
まずは先に解説した必要書類を準備します。書類の準備には時間がかかるものです。余裕をもって準備しましょう。
譲渡所得の内訳書を作成する
譲渡所得の内訳書には、売却した土地の所在地や売却価額のほか、取得費や譲渡費用について記載します。ここで改めて、取得費と譲渡費用について具体的に説明します。
＜取得費＞
- 不動産の購入代金
- 借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 購入手数料
- 不動産取得税、印紙税
- 土地の埋め立てや土盛りなどの造成費用
- 土地の取得に際して支払った測量費
- 一定の借入金利子
など
＜譲渡費用＞
- 不動産売却にかかった仲介手数料
- 売主が負担した印紙税
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用と建物の損失額
- すでに契約している資産をより有利な条件で売るために支払った違約金
など
譲渡費用は土地を売るために直接かかった費用のことをいいます。ゆえに修繕費や固定資産税など資産の維持管理にかかった費用は譲渡費用となりません。
確定申告書を作成する
内訳書ができたら、次は確定申告書を作成します。申告書は手書きでもできますが、国税庁の確定申告書作成コーナーを利用するのが便利です。入力すると、システムが自動で計算してくれます。
確定申告書を提出する
確定申告書の提出方法は複数あります。
- 税務署の窓口で提出
- 郵送で提出
- インターネット上（e-Tax）で提出
いずれかご自身に合った方法で提出してください。提出先は納税地を管轄する税務署です。納税地については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
納税する
納税方法も複数あります。申告したら忘れずに納付するようにしましょう。
・金融機関で納付
・コンビニで納付
・税務署の窓口で納付
などがあります。
納税方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地売却時の所得税計算方法
土地を売却した際、その土地の所有期間で計算方法が異なります。
| 譲渡所得の種類 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
短期譲渡所得の場合
短期譲渡所得の場合は約39％の税金がかかります。概算ですが計算してみましょう。
譲渡所得 800万円の場合
800万円×39％≒312万円
よって譲渡所得にかかる税金は約312万円となります。
長期譲渡所得の場合
長期譲渡所得の場合、約20％の税金がかかります。こちらも概算ですが計算してみましょう。
譲渡所得800万円の場合
800万円×20％≒160万円
よって譲渡所得にかかる税金は約160万円となります。
土地売却にかかる特例
土地を売却した際に利用できる特例がいくつかありますのでご紹介します。
- マイホームを売って利益がある際の3,000万円控除
- マイホームを売って損失が出た場合の繰越控除
- マイホームを買い換えた際の課税譲渡益繰り延べ
など
詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
参照：国税庁タックスアンサーNO.3223「譲渡所得の特別控除の種類」
まとめ
土地を売ったときに確定申告が必要なのか判断する基準や申告する際の必要書類、確定申告の流れについて解説しました。
土地を売ったときに譲渡益が出た場合には、忘れず確定申告するようにしましょう。「申告の仕方がわからない」「申告が必要なのかどうかわからない」などお困りのことがあれば、【決算直前・無申告おまかせサポート】に、いつでもお問い合わせください。